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空置税:在遏制房价与家庭资产配置间寻找双赢

李全 南开大学教授、博士生导师

近日,对“空置税”的讨论多了起来,应该说理论方面的研究与探讨对于有关房地产行业的税制改革,是大有裨益的。

所谓“空置税”就是对空置的房产征税,与物业税的普税性质不同的是,空置税是惩罚性税收,对既不自住也不出售甚至也不出租的房产征税。这类房产的出现,不论是因为急于进入交易市场而不自住,还是因为空间抑或品质难以实现交易,实际上都是一种社会资源的浪费。

随着人均可支配收入的提高,人们投资的多样化和住房消费升级的趋势会支撑房地产行业的发展,但随着人口结构的变化,这些空置房也有增长的趋势。为了尽可能减少这种浪费,空置税是典型的可选税种。

空置税作为提高房地产使用效率的制度设计,在欧美发达国家已经是较为成熟的税种,荷兰《空置物业法》强调通过结构调整而弥补房地产空置的情况,在特定地区直辖市,其办公室、零售场所等商业地产若空置一年以上,需在政府的协调下无偿提供。瑞典则有可能将长期无人居住的房屋推倒或被征收为公共租赁房。也因此,荷兰和瑞典的空置率不超过2%,是欧盟国家中空置率最低的国家。

德国《住宅所有权与长期居住权法》规定,当多人拥有一块地皮的住宅所有权,不履行房屋义务者可能被其他所有者剥夺住宅所有权;而英国、意大利、法国、丹麦等国也都曾实行空置类住房的相关规定。相关经验证明,上述国家在严格保护产权的基础上,实施的针对空置房的政策能够有效地降低空置率。

空置税同时还有助于各类家庭优化大类资产配置,我国居民在长期的经济发展中财富积累显著增长,如何让家庭资产高效布局是每个家庭都关心的问题。目前我国居民理财意识和理财能力都比较弱,根据《中国居民金融能力报告》中的数据统计,中国有52.07%家庭房产价值占家庭总资产一半以上,更有16.19%的家庭这一比例占八成以上。而31.99%的中国家庭把房产作为一种投资手段。

这在相关研究中属于相对权威,而且还是属于统计数据比例偏低的。大部分财富集中于房地产的现象引人担忧,房地产不易于变现,而且随着人口结构的变化,房地产资产配置过重是否合理值得商榷,其中长期空置的房产显然是投资低效率的表现。

当然,空置税的征管也有一定的障碍,比如产权的确定、房屋的统计等环节均受制于相关规则的出台。甚至关于“空置”的标准问题在理论界还有争论,空置率的计算和税制的设计等技术问题也都存在着争议。毋庸置疑,任何改革都不是一蹴而就的,如果能够在合适的时机出台空置税,不仅有助于持有空置房的家庭重新进行资产配置,鼓励居民增加金融资产等相关资产的合理配置,也会显著引导房地产行业的发展方向。(责任编辑:唐华)

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